第285章 一直都知道
“因为乐天体量够大,数据容量能够满足你的需求。”萧杰说,“市场上比它体量稍大一些的公司市盈率都破了140,而它才20多,两者差了近7倍,即便按行业惯用的市销率来给乐天估值,别的租房网市销率是7,乐天是,也是低估了。”
萧杰告诉关莎,金权对乐天租房网进行过详细的尽调。
“乐天对于中介机构和租房群体的两端把控性都比较强。”萧杰说,“比如在房源真实性这块,它就做的很好,在各大投诉平台上消费者对乐天的投诉比较少。”
“什么类型的投诉?”关莎好奇。
“比如恶意扣除保证金,假房源,或者假的中介信息等等,总之这块乐天的投诉量只相当于同行的三分之一。”
……
“乐天两端的把控性强,是因为他有一套acn合作网络。”蒋一帆对萧杰说。
acn合作网络(agentcooperatenetwork,经纪人合作网络),是指在遵守房源信息充分共享等规则的前提下,同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易,成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成的一种合作模式,是共生经济在居住服务领域的首个落地模式。
acn合作网络的核心在于把整个服务链条细化,然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分配佣金。
比如在一单交易中,有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源钥匙人”、“房源实勘人”、“客源转介绍”和“客源成交人”等角色,合作网络中的经纪人可以通过任一个环节的贡献获得最终收益。
毫无疑问,acn的诞生提高了经纪人合作效率,把包括房源信息、成交信息、房价、活动量、每个业主的动态等内部信息与外界共享,让买家和卖家能够在透明的数据比对后,做出决策。
“acn类似美国的mls,也就是multilistingsystem。”蒋一帆对萧杰说,“美国有一家叫zillow房地产中介平台公司,它的mls系统这两年很受资本认可,股价在一年内涨幅达到%。”
“嗯。”萧杰点点头,“除了acn,乐天相比于鼎晖的爱信,还有什么别的优势么?”
“爱信收入中的94%均是在线营销服务收入,交易服务产生的佣金收入仅为6%,乐天则不同,它的营收组成均是由新房、二手房和其他交易产生的佣金抽成。”蒋一帆回答。
“所以爱信是靠广告业务来支撑的?”萧杰问。
“对的萧总。”蒋一帆说,“目前来看,纯靠广告业务支撑一个长期地产经纪人开放平台,这个在发达国家还没跑通过,所以爱信的业务逻辑在未来有待证实。”
“继续说。”萧杰道。
“从公开披露的招股书看,爱信关联交易也比乐天大很多,2020年它与很多关联方都有技术服务费的往来。”
……
如果是之前的关莎,根本听不太懂蒋一帆和萧杰的对话内容,但做企业到现在,还给学校的知识早被关莎捡了回来,再加上她这些日子没少看创业和资本市场的书,所以关莎明白关联交易大意味着什么。
关联交易的好处是能够节约大量商业谈判等方面的交易成本,集团层面可以运用行政的力量保证商业合同的优先执行,从而提高交易效率。
关联交易的坏处也很明显。
由于关联交易方可以运用行政力量撮合交易的进行,从而有可能使交易的价格、方式等在非竞争的条件下出现不公正的情况,形成对股东或部分股东权益的侵犯,也易导致债权人利益受到损害。
总而言之,如果站在投资者的角度,公司若存在比重过大的关联交易,对估值来说是一个较大的减分项。
因此,连天海的爱信租房网的商业模式存疑,且关联交易占比较大,自然不可能成为萧杰并购的第一首选。
……
坐在山上的萧杰吹着傍晚的暖风,非常放松地告诉关莎,“其实以如今乐天的估值我们想多要股份,得下血本,这个方案我在最开始就跟投委会说了。”
“啊?”关莎一下子没反应过来。
“就是最开始给你融资400万的那场投委会,最后我说,只有亏损,并且投对项目,才有可能避免基金被清盘,一般股权投资基金期限都是4至6年的,3年确实太短了。”
关莎听后难以置信,如果萧杰说的是真的,他得多早就知道雁子谷公寓会走到今天这步?
从最开始金权400万融资,叶桃渡进场,到并购乐天租房网,难道都是萧杰一步一步算好的棋?
“所以……”
“所以叶桃渡进来的目的我确实事先清楚。”萧杰打断了关莎,“他们帮了我们,我们也应该帮回人家不是么?最后实在不行,他们的部分,我来买。”
“那把我爸那些闲置地产收进来……也是你计划好的?”关莎问萧杰。
“是的,三条红线一出来,你家可能会出现一些问题,这是计划之一,有时候我与你爸的电话,除了聊基金,聊你,也会聊你们关鸿地产的一些业务。”萧杰道,“计划是好的,但实施起来并不容易,需要的资金量比我原先预计的更大,何况同时胡海他们需要钱,你爸的那些商用房,就算收进来,装修也需要钱……我也一直在想解决办法……”
萧杰说到这里摸了摸关莎的头,“杜晶这次确实帮了大忙……也是我意料之外的,我真心希望你们可以一直是好朋友。”
关莎闻言突然意味深长地看着萧杰,“她喜欢你你知道么?”
“我知道。”萧杰回答得快而干脆。
“你居然知道……”关莎眨巴着眼,“好啊,原来你一直都知道……”
“你是不是想让我告诉你,我不喜欢她,只喜欢你?”
被萧杰直接猜中心事的关莎立刻跳起,揪着萧杰的耳朵,“你烦死了烦死了烦死了!爱说不说!”
“别闹……”萧杰道。
“就要闹!你看我回去不好好惩罚你!”
“我给你看样东西。”萧杰道。
关莎不知道萧杰要给她看什么,但当她真正看到萧杰从口袋里拿出的东西时,双手捂住嘴巴难以置信地后退了两步……
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萧杰告诉关莎,金权对乐天租房网进行过详细的尽调。
“乐天对于中介机构和租房群体的两端把控性都比较强。”萧杰说,“比如在房源真实性这块,它就做的很好,在各大投诉平台上消费者对乐天的投诉比较少。”
“什么类型的投诉?”关莎好奇。
“比如恶意扣除保证金,假房源,或者假的中介信息等等,总之这块乐天的投诉量只相当于同行的三分之一。”
……
“乐天两端的把控性强,是因为他有一套acn合作网络。”蒋一帆对萧杰说。
acn合作网络(agentcooperatenetwork,经纪人合作网络),是指在遵守房源信息充分共享等规则的前提下,同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易,成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成的一种合作模式,是共生经济在居住服务领域的首个落地模式。
acn合作网络的核心在于把整个服务链条细化,然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分配佣金。
比如在一单交易中,有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源钥匙人”、“房源实勘人”、“客源转介绍”和“客源成交人”等角色,合作网络中的经纪人可以通过任一个环节的贡献获得最终收益。
毫无疑问,acn的诞生提高了经纪人合作效率,把包括房源信息、成交信息、房价、活动量、每个业主的动态等内部信息与外界共享,让买家和卖家能够在透明的数据比对后,做出决策。
“acn类似美国的mls,也就是multilistingsystem。”蒋一帆对萧杰说,“美国有一家叫zillow房地产中介平台公司,它的mls系统这两年很受资本认可,股价在一年内涨幅达到%。”
“嗯。”萧杰点点头,“除了acn,乐天相比于鼎晖的爱信,还有什么别的优势么?”
“爱信收入中的94%均是在线营销服务收入,交易服务产生的佣金收入仅为6%,乐天则不同,它的营收组成均是由新房、二手房和其他交易产生的佣金抽成。”蒋一帆回答。
“所以爱信是靠广告业务来支撑的?”萧杰问。
“对的萧总。”蒋一帆说,“目前来看,纯靠广告业务支撑一个长期地产经纪人开放平台,这个在发达国家还没跑通过,所以爱信的业务逻辑在未来有待证实。”
“继续说。”萧杰道。
“从公开披露的招股书看,爱信关联交易也比乐天大很多,2020年它与很多关联方都有技术服务费的往来。”
……
如果是之前的关莎,根本听不太懂蒋一帆和萧杰的对话内容,但做企业到现在,还给学校的知识早被关莎捡了回来,再加上她这些日子没少看创业和资本市场的书,所以关莎明白关联交易大意味着什么。
关联交易的好处是能够节约大量商业谈判等方面的交易成本,集团层面可以运用行政的力量保证商业合同的优先执行,从而提高交易效率。
关联交易的坏处也很明显。
由于关联交易方可以运用行政力量撮合交易的进行,从而有可能使交易的价格、方式等在非竞争的条件下出现不公正的情况,形成对股东或部分股东权益的侵犯,也易导致债权人利益受到损害。
总而言之,如果站在投资者的角度,公司若存在比重过大的关联交易,对估值来说是一个较大的减分项。
因此,连天海的爱信租房网的商业模式存疑,且关联交易占比较大,自然不可能成为萧杰并购的第一首选。
……
坐在山上的萧杰吹着傍晚的暖风,非常放松地告诉关莎,“其实以如今乐天的估值我们想多要股份,得下血本,这个方案我在最开始就跟投委会说了。”
“啊?”关莎一下子没反应过来。
“就是最开始给你融资400万的那场投委会,最后我说,只有亏损,并且投对项目,才有可能避免基金被清盘,一般股权投资基金期限都是4至6年的,3年确实太短了。”
关莎听后难以置信,如果萧杰说的是真的,他得多早就知道雁子谷公寓会走到今天这步?
从最开始金权400万融资,叶桃渡进场,到并购乐天租房网,难道都是萧杰一步一步算好的棋?
“所以……”
“所以叶桃渡进来的目的我确实事先清楚。”萧杰打断了关莎,“他们帮了我们,我们也应该帮回人家不是么?最后实在不行,他们的部分,我来买。”
“那把我爸那些闲置地产收进来……也是你计划好的?”关莎问萧杰。
“是的,三条红线一出来,你家可能会出现一些问题,这是计划之一,有时候我与你爸的电话,除了聊基金,聊你,也会聊你们关鸿地产的一些业务。”萧杰道,“计划是好的,但实施起来并不容易,需要的资金量比我原先预计的更大,何况同时胡海他们需要钱,你爸的那些商用房,就算收进来,装修也需要钱……我也一直在想解决办法……”
萧杰说到这里摸了摸关莎的头,“杜晶这次确实帮了大忙……也是我意料之外的,我真心希望你们可以一直是好朋友。”
关莎闻言突然意味深长地看着萧杰,“她喜欢你你知道么?”
“我知道。”萧杰回答得快而干脆。
“你居然知道……”关莎眨巴着眼,“好啊,原来你一直都知道……”
“你是不是想让我告诉你,我不喜欢她,只喜欢你?”
被萧杰直接猜中心事的关莎立刻跳起,揪着萧杰的耳朵,“你烦死了烦死了烦死了!爱说不说!”
“别闹……”萧杰道。
“就要闹!你看我回去不好好惩罚你!”
“我给你看样东西。”萧杰道。
关莎不知道萧杰要给她看什么,但当她真正看到萧杰从口袋里拿出的东西时,双手捂住嘴巴难以置信地后退了两步……
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