第239章 现实很骨感
为何降低运营成本如此重要?
因为商诺说的没错,长租公寓公司的收入成本结构基本如下:
1、拿房成本70%;
2、装修成本15%;
3、运营成本10%;
4、税务成本5%。
四项加总正好是100%,很难赚钱,稍有不慎就会亏钱。
关莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70%,即关莎房源的租入成本是市场价的7成,其与房东签的租约为五年,装修和家电全包。
“税务成本5%这个省不了,想要获得额外的收益,就必须从装修成本和运营成本下手。”当时关莎这么跟沈俪讨论着。
“怪不得之前有长租公寓为了点装修费,用劣质材料,甲醛超标。”
“嗯,咱们绝对不这么干,一旦被查出来爆上新闻,整个生意都别走了。”关莎说。
正因如此,关莎装修用的都是环保材料,所以价格也并不便宜,当时关莎盯着成本核算表头都要炸了。
因为公寓运营第一年,村长雷叔这样一室一厅的毛坯房,关莎的装修成本就占了当年总收入的25%,萧杰小姨那种二室一厅简装过的房子好一些,装修成本为14%,三室一厅为8%,四室一厅为5%,这是不同房型装修成本占比的横向对比。
从结果上看,房间个数越多,装修成本占总收入的比例就越低,这是因为租客会随着房间个数的增加而增加,所以四室一厅整租过来再分组出去的利润是最高的。
关莎发现,随着公司运营年限的延长,经营多室一厅的房子优势非常明显。
如果就单一房型进行不同年份的纵向对比,单单就装修成本而言,若公司租出去的是一室一厅精装修的房子,装修成本第一年占总收入的25%,第二年及往后的几年因为不用重新装修,但收入还在增长,故装修成本占比数额下降至12%,第三年继续下降,均摊后占比是8%,第四年是6%,第五年就是5%。
这是最差的情况,因为这是假设关莎的所有房子都是一室一厅。
二室一厅的房子五年装修均摊成本占比约为%,三室一厅为%,而四室一厅直接降至%。
关莎计算的时候其实装修费包括家电一同算了进去,也同时考虑了装修费会随着房屋面积增加而增加的情况,当然,这么算有个前提假设,那就是5年内房子无需重新装修,且家电也无需重新采购,二室一厅以上的房子不可以是毛坯房。
这个计算表做出来以后沈俪也看过,她说,“还是四室一厅的赚得多。”
“嗯。”关莎同意,“但这不现实。”
“是的,不现实。”沈俪无奈一句。
沈俪和关莎跑市场跑了这么久,市场究竟是怎样她也摸了个大概。
其一,市场上核心地段根本就没有那么多四室一厅的房子放出来,三室一厅的都比较少,青阳因为人口众多,开发商从建房的时候做的更多的就是两室一厅或者一室一厅。
其二,四室一厅虽然价差大,利润高,但是需要的保洁费和家电费用也更高。
其三,四室一厅的房子没有一室一厅的容易租出去。道理很简单,一室一厅空间个人独享,就算把大厅隔开,也只用忍受一个室友,但四室一厅可能要与四个室友相处,且公共区域均摊面积更小,所以这种户型并不是单身租客的首选。
换而言之,如果关莎就只图利润只经营大户型的房源,那很可能造成出租率下降,任天行之前给关莎摆过一份研究报告,就算拿房成本是折,出租率只要跌破65%就别想赚钱,更别说关莎如今7折的拿房成本。
故出租率这个指标关莎一定不能牺牲。
要保住出租率就意味着关莎必须去经营小户型,雨露均沾,如果想在这个基础上提高利润率,只能尽量找一些房龄新一些的房子,最好是简装过的非毛坯房,这样装修费还能再省出几个铜板。
“沈俪姐,我们只能尽可能多挖一些大户型的房子,但也不能挖太多,否则出租率可能就要降低了。”
“平均一点怎样?”沈俪说,“我们现在一室一厅和二室一厅的占了70%,想办法降低到60%呢?”
“我觉得这个可以。”
关莎于是又重新计算了下成本,如果一室一厅和二室一厅各占30%,三室一厅和四室一厅各占20%,5年下来装修和家电的均摊成本占比为%,非常喜人的数字。
关莎将这个数字大概跟商诺说了一下,她说的是4%,但是商诺一听就否定了,“4%太理想了,家具家电会有损耗的,维修要钱,还有保洁”
“家具家电损耗不可预测,维修也要看情况,保洁费这种固定支出确实要考虑,四室一厅的保洁费当然比一室一厅的贵不少,但是利润还是不错的,我也算过……”
关莎说着在商诺面前打开了电脑,不过电脑屏幕没有对着商诺,而是对着她自己。
关莎在满屏数字的excel表格中搜索着数据。
“%!”关莎说,“差不多6%吧!”
“6%是算上了保洁?”商诺问。
“嗯,算上装修,家电和保洁,运营5年,相当于5年这块的总成本除以总收入的占比。”关莎说。
商诺低头沉思了下,“但是三室和四室占比达到40%,会不会太乐观了?”
关莎不好意思地笑了笑,“确实有些乐观,但是不乐观的我也算过!比如我们没有办法优化房源结构,就按目前雁子谷公寓的情况,一室一厅占比45%,二室一厅占比35%,三室15%,四室5%,算出来的数字是%,仍然是可以接受的。”
“嗯。”商诺若有所思,“还要算上……”
“我知道,还要算上5%的空置率,所以其实这块固定支出就是%加上5%等于%,这是目前的情况,如果未来我们房源结构做了优化,多租一些大户型的房子,数字肯定比这个乐观。”
商诺点点头,“你真的很用心啊……但是如果再算上维修和家电损耗……还有房子也会折旧,你装修的那些材料也要算折旧……”
关莎笑得有些尴尬,“所以我专门请了一个会计,当然还有一个法务,专门处理公司报表和合同问题的,七七八八的加来加去,如果不优化房源结构或者不进一步提高出租率,算出来的固定成本占比就是你说的15%。”
“呃……所以……还是很难赚钱。”商诺下了一个结论。
“不不!”关莎狡黠一笑,“我有一个新点子,我们还可以从运营成本下手,金领鞋业的例子你听过么?”
商诺一怔,“金领鞋业?”
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因为商诺说的没错,长租公寓公司的收入成本结构基本如下:
1、拿房成本70%;
2、装修成本15%;
3、运营成本10%;
4、税务成本5%。
四项加总正好是100%,很难赚钱,稍有不慎就会亏钱。
关莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70%,即关莎房源的租入成本是市场价的7成,其与房东签的租约为五年,装修和家电全包。
“税务成本5%这个省不了,想要获得额外的收益,就必须从装修成本和运营成本下手。”当时关莎这么跟沈俪讨论着。
“怪不得之前有长租公寓为了点装修费,用劣质材料,甲醛超标。”
“嗯,咱们绝对不这么干,一旦被查出来爆上新闻,整个生意都别走了。”关莎说。
正因如此,关莎装修用的都是环保材料,所以价格也并不便宜,当时关莎盯着成本核算表头都要炸了。
因为公寓运营第一年,村长雷叔这样一室一厅的毛坯房,关莎的装修成本就占了当年总收入的25%,萧杰小姨那种二室一厅简装过的房子好一些,装修成本为14%,三室一厅为8%,四室一厅为5%,这是不同房型装修成本占比的横向对比。
从结果上看,房间个数越多,装修成本占总收入的比例就越低,这是因为租客会随着房间个数的增加而增加,所以四室一厅整租过来再分组出去的利润是最高的。
关莎发现,随着公司运营年限的延长,经营多室一厅的房子优势非常明显。
如果就单一房型进行不同年份的纵向对比,单单就装修成本而言,若公司租出去的是一室一厅精装修的房子,装修成本第一年占总收入的25%,第二年及往后的几年因为不用重新装修,但收入还在增长,故装修成本占比数额下降至12%,第三年继续下降,均摊后占比是8%,第四年是6%,第五年就是5%。
这是最差的情况,因为这是假设关莎的所有房子都是一室一厅。
二室一厅的房子五年装修均摊成本占比约为%,三室一厅为%,而四室一厅直接降至%。
关莎计算的时候其实装修费包括家电一同算了进去,也同时考虑了装修费会随着房屋面积增加而增加的情况,当然,这么算有个前提假设,那就是5年内房子无需重新装修,且家电也无需重新采购,二室一厅以上的房子不可以是毛坯房。
这个计算表做出来以后沈俪也看过,她说,“还是四室一厅的赚得多。”
“嗯。”关莎同意,“但这不现实。”
“是的,不现实。”沈俪无奈一句。
沈俪和关莎跑市场跑了这么久,市场究竟是怎样她也摸了个大概。
其一,市场上核心地段根本就没有那么多四室一厅的房子放出来,三室一厅的都比较少,青阳因为人口众多,开发商从建房的时候做的更多的就是两室一厅或者一室一厅。
其二,四室一厅虽然价差大,利润高,但是需要的保洁费和家电费用也更高。
其三,四室一厅的房子没有一室一厅的容易租出去。道理很简单,一室一厅空间个人独享,就算把大厅隔开,也只用忍受一个室友,但四室一厅可能要与四个室友相处,且公共区域均摊面积更小,所以这种户型并不是单身租客的首选。
换而言之,如果关莎就只图利润只经营大户型的房源,那很可能造成出租率下降,任天行之前给关莎摆过一份研究报告,就算拿房成本是折,出租率只要跌破65%就别想赚钱,更别说关莎如今7折的拿房成本。
故出租率这个指标关莎一定不能牺牲。
要保住出租率就意味着关莎必须去经营小户型,雨露均沾,如果想在这个基础上提高利润率,只能尽量找一些房龄新一些的房子,最好是简装过的非毛坯房,这样装修费还能再省出几个铜板。
“沈俪姐,我们只能尽可能多挖一些大户型的房子,但也不能挖太多,否则出租率可能就要降低了。”
“平均一点怎样?”沈俪说,“我们现在一室一厅和二室一厅的占了70%,想办法降低到60%呢?”
“我觉得这个可以。”
关莎于是又重新计算了下成本,如果一室一厅和二室一厅各占30%,三室一厅和四室一厅各占20%,5年下来装修和家电的均摊成本占比为%,非常喜人的数字。
关莎将这个数字大概跟商诺说了一下,她说的是4%,但是商诺一听就否定了,“4%太理想了,家具家电会有损耗的,维修要钱,还有保洁”
“家具家电损耗不可预测,维修也要看情况,保洁费这种固定支出确实要考虑,四室一厅的保洁费当然比一室一厅的贵不少,但是利润还是不错的,我也算过……”
关莎说着在商诺面前打开了电脑,不过电脑屏幕没有对着商诺,而是对着她自己。
关莎在满屏数字的excel表格中搜索着数据。
“%!”关莎说,“差不多6%吧!”
“6%是算上了保洁?”商诺问。
“嗯,算上装修,家电和保洁,运营5年,相当于5年这块的总成本除以总收入的占比。”关莎说。
商诺低头沉思了下,“但是三室和四室占比达到40%,会不会太乐观了?”
关莎不好意思地笑了笑,“确实有些乐观,但是不乐观的我也算过!比如我们没有办法优化房源结构,就按目前雁子谷公寓的情况,一室一厅占比45%,二室一厅占比35%,三室15%,四室5%,算出来的数字是%,仍然是可以接受的。”
“嗯。”商诺若有所思,“还要算上……”
“我知道,还要算上5%的空置率,所以其实这块固定支出就是%加上5%等于%,这是目前的情况,如果未来我们房源结构做了优化,多租一些大户型的房子,数字肯定比这个乐观。”
商诺点点头,“你真的很用心啊……但是如果再算上维修和家电损耗……还有房子也会折旧,你装修的那些材料也要算折旧……”
关莎笑得有些尴尬,“所以我专门请了一个会计,当然还有一个法务,专门处理公司报表和合同问题的,七七八八的加来加去,如果不优化房源结构或者不进一步提高出租率,算出来的固定成本占比就是你说的15%。”
“呃……所以……还是很难赚钱。”商诺下了一个结论。
“不不!”关莎狡黠一笑,“我有一个新点子,我们还可以从运营成本下手,金领鞋业的例子你听过么?”
商诺一怔,“金领鞋业?”
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